Segundo O Globo, a  taxa de inadimplência condominial no Brasil cresceu 7% nos últimos 3 anos . A dívida que extrapola o período de negociação é estimado em até 10  meses – dependendo da convenção do condomínio em questão.

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm

Ou seja, independente de ser um novo adquirente do imóvel, visto que as obrigações financeiras vão junto com o imóvel. “Neste sentido, resta evidenciada a responsabilidade do arrematante em arcar com esta despesa, mesmo quando antecede o exercício de sua posse. “

O QUE PODE E O QUE NÃO PODE?

Para ficar mais claro, buscamos questões pertinentes e contatamos com a ajuda dos advogados Ricardo Magno Quadros e Pedro Henrique Pegoraro Bertolin, da Telecondo, que vão nos ajudar a responder algumas questões:

1 – Pode um condomínio solicitar na justiça a venda do imóvel devedor?

Sim, caso o devedor não pague a dívida no decorrer do processo de execução das taxas condominiais, o condomínio credor pode requerer a penhora e o leilão judicial do imóvel gerador da dívida. Importante ressaltar que se tratando de dívidas de condomínio é possível, inclusive, a penhora e o leilão de imóvel caracterizado como bem de família, como prevê a Lei nº 8.009/90.

2 – Caso o condomínio negocie os débitos do condômino pela segunda vez e haja reincidência de inadimplência, o condomínio ou administradora pode cobrar o valor integral da dívida?

O condomínio ou a administradora só podem cobrar do condômino os valores que ele realmente deve, somados de multa e de juros de mora. Na hipótese de o devedor ter pago parte de sua dívida, ele só pode ser cobrado pelos valores que continuam em aberto.

3 – Um condomínio fechado ainda em construção pode cobrar taxa de condomínio (ex: piscina aquecida, jardineiro, etc.) ainda que o morador não tenha recebido a chave?

Não, a cobrança de taxas condominiais só pode ocorrer após a entrega das chaves ao proprietário. Antes disso, a construtora é a responsável pelo custeio das despesas de condomínio.

4 – O condômino pode ser privado de usar um espaço comum do condomínio por estar em atraso com a taxa condominial?

O condômino inadimplente não pode ser privado de utilizar um espaço comum, pois isto feriria seu direito de propriedade, segundo o qual ele pode usar, gozar e dispor de seus bens (unidade residencial e fração ideal das áreas comuns do edifício).

O condômino que deixa de pagar suas taxas condominiais perde o direito ao voto nas assembleias enquanto não estiver quite com o condomínio (art. 1.335, III, do Código Civil), bem como deve pagar multa e juros moratórios (art. 1.336, § 1º, do Código Civil).

Desta feita, as sanções ao condômino inadimplente são a perda do direito ao voto e o pagamento de multa e juros de mora, podendo utilizar as áreas comuns do edifício.

5 – Existe um período padrão para que o administradora do condomínio entre com alguma ação judicial?

Não existe período padrão para a cobrança judicial de taxas condominiais. Havendo qualquer inadimplemento por parte de um condômino, o condomínio ou a administradora já podem propor execução para a cobrança da taxa devida, porém não faz sentido ingressar com uma ação para cobrar valores baixos, pois nesses casos é possível que as taxas judiciárias sejam mais altas que a própria dívida cobrada, de maneira que geralmente se aguarda um período razoável ou o aumento do inadimplemento por parte do condômino devedor.

6 – No caso de inadimplência de condomínio e a dívida for dividida entre os moradores, quem deve pagar o inquilino ou proprietário?

Tratando-se de um imóvel locado, existem duas relações jurídicas distintas: (i) uma entre o condomínio e o proprietário da unidade residencial (locador) e (ii) outra entre o locador (proprietário) e o locatário.

A obrigação de pagar as cotas condominiais é do proprietário do apartamento, pois se trata de uma obrigação ligada ao imóvel (obrigação propter rem), de modo que em caso de inadimplemento o condomínio vai cobrar diretamente do proprietário, e não do locatário do imóvel.

Caso esse inadimplemento ocorra por culpa do locatário, que deixa de cumprir suas obrigações contratuais, o locador pode realizar o pagamento das taxas condominiais em atraso (para não continuar em débito com o condomínio) e posteriormente cobrar os valores pagos do locatário, com base no contrato de locação firmado entre as partes.

Desta forma, o condomínio cobra as dívidas do proprietário do apartamento, enquanto este, por sua vez, cobra posteriormente de seu inquilino inadimplente.

7 – Pode um novo adquirente entrar no imóvel sem saber na antiga dívida.

Não há nenhum impedimento na venda ou na compra de imóveis cujas taxas condominiais não estão em dia. Cabe ao interessado na compra do imóvel averiguar se existem taxas condominiais pendentes, pois quando o negócio é concluído o novo proprietário também responde pelas dívidas antigas do imóvel, mesmo que não tenha sido o responsável pelo inadimplemento, visto que o pagamento das taxas de condomínio possuem caráter propter rem, isto é, são ligadas ao imóvel.

Lembrando ao novo adquirente que herdou as despesas que, em caso de não concordância, há a possibilidade de entrar com um processo judicial em busca de seus direitos também

As perguntas foram extraídas do site Sindiconet, que também, tem como intuito dispersar informação.

É condômino ou síndico e tem dúvidas referente ao seu condomínio? Manda pra gente!