Assessoria de bolso – O que pode e o que não pode?

Segundo O Globo, a  taxa de inadimplência condominial no Brasil cresceu 7% nos últimos 3 anos . A dívida que extrapola o período de negociação é estimado em até 10  meses – dependendo da convenção do condomínio em questão.

assessoria de bolso art 1345

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm

 

Ou seja, independente de ser um novo adquirente do imóvel, visto que as obrigações financeiras vão junto com o imóvel. “Neste sentido, resta evidenciada a responsabilidade do arrematante em arcar com esta despesa, mesmo quando antecede o exercício de sua posse. “

 

O QUE PODE E O QUE NÃO PODE?

 

Para ficar mais claro, buscamos questões pertinentes e contatamos com a ajuda dos advogados Ricardo Magno Quadros e Pedro Henrique Pegoraro Bertolin, da Telecondo, que vão nos ajudar a responder algumas questões:

1 – Pode um condomínio solicitar na justiça a venda do imóvel devedor?

Sim, caso o devedor não pague a dívida no decorrer do processo de execução das taxas condominiais, o condomínio credor pode requerer a penhora e o leilão judicial do imóvel gerador da dívida. Importante ressaltar que se tratando de dívidas de condomínio é possível, inclusive, a penhora e o leilão de imóvel caracterizado como bem de família, como prevê a Lei nº 8.009/90.

 

2 – Caso o condomínio negocie os débitos do condômino pela segunda vez e haja reincidência de inadimplência, o condomínio ou administradora pode cobrar o valor integral da dívida?

O condomínio ou a administradora só podem cobrar do condômino os valores que ele realmente deve, somados de multa e de juros de mora. Na hipótese de o devedor ter pago parte de sua dívida, ele só pode ser cobrado pelos valores que continuam em aberto.

 

3 – Um condomínio fechado ainda em construção pode cobrar taxa de condomínio (ex: piscina aquecida, jardineiro, etc.) ainda que o morador não tenha recebido a chave?

Não, a cobrança de taxas condominiais só pode ocorrer após a entrega das chaves ao proprietário. Antes disso, a construtora é a responsável pelo custeio das despesas de condomínio.

 

4 – O condômino pode ser privado de usar um espaço comum do condomínio por estar em atraso com a taxa condominial?

O condômino inadimplente não pode ser privado de utilizar um espaço comum, pois isto feriria seu direito de propriedade, segundo o qual ele pode usar, gozar e dispor de seus bens (unidade residencial e fração ideal das áreas comuns do edifício).

O condômino que deixa de pagar suas taxas condominiais perde o direito ao voto nas assembleias enquanto não estiver quite com o condomínio (art. 1.335, III, do Código Civil), bem como deve pagar multa e juros moratórios (art. 1.336, § 1º, do Código Civil).

Desta feita, as sanções ao condômino inadimplente são a perda do direito ao voto e o pagamento de multa e juros de mora, podendo utilizar as áreas comuns do edifício.

 

5 – Existe um período padrão para que o administradora do condomínio entre com alguma ação judicial?

Não existe período padrão para a cobrança judicial de taxas condominiais. Havendo qualquer inadimplemento por parte de um condômino, o condomínio ou a administradora já podem propor execução para a cobrança da taxa devida, porém não faz sentido ingressar com uma ação para cobrar valores baixos, pois nesses casos é possível que as taxas judiciárias sejam mais altas que a própria dívida cobrada, de maneira que geralmente se aguarda um período razoável ou o aumento do inadimplemento por parte do condômino devedor.

 

6 – No caso de inadimplência de condomínio e a dívida for dividida entre os moradores, quem deve pagar o inquilino ou proprietário?

Tratando-se de um imóvel locado, existem duas relações jurídicas distintas: (i) uma entre o condomínio e o proprietário da unidade residencial (locador) e (ii) outra entre o locador (proprietário) e o locatário.

A obrigação de pagar as cotas condominiais é do proprietário do apartamento, pois se trata de uma obrigação ligada ao imóvel (obrigação propter rem), de modo que em caso de inadimplemento o condomínio vai cobrar diretamente do proprietário, e não do locatário do imóvel.

Caso esse inadimplemento ocorra por culpa do locatário, que deixa de cumprir suas obrigações contratuais, o locador pode realizar o pagamento das taxas condominiais em atraso (para não continuar em débito com o condomínio) e posteriormente cobrar os valores pagos do locatário, com base no contrato de locação firmado entre as partes.

Desta forma, o condomínio cobra as dívidas do proprietário do apartamento, enquanto este, por sua vez, cobra posteriormente de seu inquilino inadimplente.

 

7 – Pode um novo adquirente entrar no imóvel sem saber na antiga dívida.

Não há nenhum impedimento na venda ou na compra de imóveis cujas taxas condominiais não estão em dia. Cabe ao interessado na compra do imóvel averiguar se existem taxas condominiais pendentes, pois quando o negócio é concluído o novo proprietário também responde pelas dívidas antigas do imóvel, mesmo que não tenha sido o responsável pelo inadimplemento, visto que o pagamento das taxas de condomínio possuem caráter propter rem, isto é, são ligadas ao imóvel.

 

Lembrando ao novo adquirente que herdou as despesas que, em caso de não concordância, há a possibilidade de entrar com um processo judicial em busca de seus direitos também

As perguntas foram extraídas do site Sindiconet, que também, tem como intuito dispersar informação.

 

É condômino ou síndico e tem dúvidas referente ao seu condomínio? Manda pra gente!

Assessoria de bolso

A Garante é não só uma das maiores antecipadoras de receita e cobrança condominial do Brasil, como também se estende a assessoria jurídica condominial. Essa somatória de serviços é o que garante a saúde e segurança financeira completa para o seu condomínio.

Já falamos sobre A importância da cobrança de taxas condominiais, mas, como forma de apoio e esclarecimento, lançaremos um A-Z jurídico para clientes com dicas sobre direitos e deveres do Condômino. Um guia de bolso digital com as melhores e informações sobre a saúde do seu condomínio.

Sabemos que a melhor forma de nos protegermos é sabendo sobre os nossos direitos. Quando falamos do código do consumidor, imaginamos várias leis de variados setores relacionados a produtos e/ou serviços esperando a melhor solução na próxima página.  Porém, antes de 2003 ainda não havia um campo específico no CC destinado aos direitos condominiais. Até então, haviam  27 artigos dentro da Lei 4.591 que protegia a saúde condominial. Atualmente, substituída pelos artigos 1.331 a 1.358. 

Assessoria Jurídica Garante Atalaia

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1331

Entretanto, porém, devido a complexidade, a antiga Lei ainda vigora complementando a nova lei.  “A Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária (…)”, afirma o advogado Bernardo Cézar Couro.

É aí que entra a Garante! Como antecipadora de receita e compromisso com a saúde condominial, a Garante tem foco tanto no condomínio quanto ao condômino garantindo os serviços de:

  • Segurança de receita: garantia das despesas do condomínio todas pagas;
  • Emissão de boletos atualizados na Área do Cliente que podem ser pagos em casas lotéricas ou nos bancos Santander ou Bradesco;
  • Excelência em atendimento com as melhores formas de negociação e parcelamento;
  • Sorteios mensais via Facebook para clientes que pagam em dinheiro ou cheque diretamente em nosso escritório.

Ficou com dúvidas? Comente abaixo e responderemos.

 

A importância da cobrança das taxas Condominiais

A importância da cobrança das taxas Condominiais

 

Não é novidade que a crise econômica está mais presente na vida dos brasileiros, podendo ser facilmente identificada pelo aumento do número de pessoas inadimplentes com suas obrigações.

O aumento da inadimplência é sentida diretamente pelos Condomínios, que acabam ficando no final da lista de muitos brasileiros.

Também não é novidade que os meses de Dezembro, Janeiro e Fevereiro, são os que apresentam maiores índices de inadimplência, por conta das festividades de fim de ano e dos gastos necessários no início do ano.

O atraso no pagamento da taxa condominial gera imensos prejuízos ao funcionamento e gestão do Condomínio. Por isso mesmo a cobrança é muito importante e merecedora de atenção especial.

Para tentar solucionar o problema, o Condomínio deve priorizar algumas ações no ato da cobrança dos condôminos inadimplentes:

Cobrança extrajudicial: identificando os inadimplentes, cabe ao condomínio enviar individualmente, uma notificação extrajudicial, e tentar contatos por meio de telefone, e-mail ou watsapp, sob pena de início de ação de execução judicial do título.

Cobrança judicial: a execução judicial das taxas condominiais em atraso, embora drástica, é necessária e eficaz. O Novo Código Civil trouxe maior celeridade ao ato, elencando taxas e despesas condominiais como títulos executivos extrajudiciais, bem como os créditos referentes a contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Após a distribuição, o devedor é citado para efetuar o pagamento em 3 (três) dias.

Na hipótese de ingresso de medida judicial, e caso não ocorra o pagamento, ocorre a penhora da unidade devedora e posteriormente o leilão do imóvel para a quitação do débito, sem que o condômino possa alegar a tão famosa defesa “bem de família”.

É importante destacar que assuntos relacionados a Condomínio não são regidos pelo direito do consumidor, pois tem lei específica para regulamentar os seus assuntos. Outro ponto importante está relacionado as penalidades aplicadas, que são: multa de 2%, juros moratórios de 1% ao mês; correção monetária, honorários advocatícios, além do repasse das despesas com a cobrança (judiciais ou não), pois o condômino deve pagar as despesas a quer der causa.

Por fim, ainda há a possibilidade de protesto da dívida em Cartório como forma coercitiva de recebimento. No entanto, esta alternativa merece cautela e organização do Condomínio, pois gera algumas obrigações decorrentes, como a retirada do protesto em até 05 (cinco) dias a contar da quitação do débito, bem como acompanhamento do protesto para que não exceda o prazo de 05 anos, sob o risco de o condomínio credor tornar-se réu em ação indenizatória por parte do condômino devedor.

Atualmente as empresas especializadas em cobrança e que mantém departamento jurídico, tem prestado um serviço seguro e de qualidade, reduzindo os custos e despesas com a cobrança e garantindo a saúde financeiro do condomínio. Conseguindo inclusive desonerar as unidades adimplentes do rateio referente a inadimplência.

 

Danielle Cristina de Oliveira

OAB/PR 72476

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Síndica acusada de não prestar contas e até expulsar moradores é denunciada pelo MP-PR

Ela exerce o cargo desde 2013 sem nunca ter prestado contas aos moradores, diz a denúncia

http://www.bandab.com.br/cidades/sindica-acusada-de-nao-prestar-contas-e-ate-expulsar-moradores-e-denunciada-pelo-mp-pr/

Por Redação com MP-PR em 14 de setembro, 2017 as 17h33.

O Ministério Público do Paraná e a Defensoria Pública do Paraná ingressaram com ação civil pública contra a síndica de um condomínio situado no bairro Ganchinho, em Curitiba. Os moradores do conjunto denunciaram à  Promotoria de Justiça das Comunidades de Curitiba várias irregularidades relacionadas à gestão do condomínio e situações que colocam em risco as pessoas que vivem no lugar. No início do mês, a Justiça deferiu liminar requerida na ação e impediu a realização de uma reunião de condomínio convocada pela síndica, que exerce o cargo desde 2013, sem nunca ter prestado contas aos moradores.

A relação de ilegalidades levadas à Promotoria de Justiça e à Defensoria é extensa. Além da não prestação de contas, a síndica seria responsável por situações como permitir a circulação de foragidos da Justiça e de objetos furtados ou roubados no condomínio; tolerar tráfico e consumo de drogas; aceitar a presença de agressores de mulheres que estão sob medida protetiva e moram no conjunto residencial (expondo as vítimas); e não realizar a manutenção de equipamentos de segurança (mangueiras e extintores), gás, caixa d’água e portões de acesso. Consta ainda a notícia de que, com aval da síndica, alguns moradores foram obrigados a deixar suas casas e tiveram os imóveis ocupados por terceiros.

As notícias de irregularidades chegaram ao MPPR e à Defensoria por meio da Companhia de Habitação Popular de Curitiba Cohab. A instrução do procedimento recebeu o suporte da Cohab e da Polícia Militar.

Arbitrariedades

A síndica também é acusada de fazer um controle arbitrário de adimplentes e inadimplentes do condomínio, impedindo, por meio da não emissão de boletos, que pessoas em situação irregular quitem suas dívidas, para que não tenham como interferir na administração. Conforme a ação, ela seria responsável por manipular a lista de condôminos adimplentes e inadimplentes, fazendo constar como adimplentes “todos os que estão à sua disposição e acolhem seus desmandos”.

Como é resumido na ação, “há relatos contundentes que evidenciam a negligência, o abuso de poder, o desrespeito da requerida que expõe a risco a vida daqueles que residem no Residencial […]”. Além de testemunhos, vários boletins de ocorrência feitos por moradores contra a síndica foram incluídos no processo.

Afastada

Na liminar deferida no dia 1º de setembro, a Justiça deliberou que o MPPR e a Defensoria indicassem um novo síndico, interino, o que já foi feito. Deve ser viabilizado que todos os inadimplentes tenham condição de regularizar suas dívidas e, a partir disso, ser marcada eleição para escolha de um novo síndico. A síndica afastada deve apresentar a prestação de contas pelo período em que esteve à frente do condomínio.

Construído dentro do Minha Casa Minha Vida, o conjunto habitacional foi entregue em agosto de 2013 e reúne perto de 96 apartamentos. Entre os critérios para ocupação dos imóveis levou-se em consideração as determinações do programa federal, sendo priorizadas famílias em situação de risco, chefiadas por mulheres, pessoas com deficiência, famílias inseridas na rede de proteção municipal, com crianças e adolescentes, ou que pagavam aluguel.

 

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